Došli jste k závěru, že je na čase prodat vaši nemovitost, a že to chcete zvládnout sami?
V tomto článku se vás pokusím navést jak na to a na co si dát pozor. Samozřejmě je nutné mít na zřeteli, že každá nemovitost a situace je specifická. Berte tedy tento návod jako všeobecný a inspirativní, nikoliv jako dogma.
Prodejem nemovitosti je potřeba si být v prvé řadě jistí. Zabráníte tím spoustě nepříjemných situací či nákladů.
Nemovitost může prodat pouze majitel. Zastoupit ho může jím pověřená osoba na základě úředně ověřené plné moci.
Co je třeba udělat před prodejem nemovitosti
→ Ověřit právní fakta
Než se pustíte do samotného prodeje, je dobré si projít a ověřit právní fakta a dokumenty. Ty vám pomohou odhalit případné skutečnosti komplikující prodej. Myslím tím například existenci černé stavby, nesprávně zaměřené pozemky a sousedské hranice. V případě hranic se často stává, že majitelé berou za skutečnost plot, který však stojí na pozemku souseda.
K zjištění oficiálních údajů pomohou podklady z příslušného katastrálního nebo stavebního úřadu.
Další zátěží mohou být zástavní práva a věcná břemena. Ta zjistíme ihned z detailního (placeného) listu vlastnictví (něco jako „rodný list nemovitosti“). V případě zástavního práva je nutné kontaktovat banku či ústav, kterého se závazek týká, a požádat o vyčíslení dluhu k určitému datu. Případně začít s požadavkem na přesun zástavního práva na jinou nemovitost.
→ Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
Před prodejem nemovitosti je zároveň na místě vlastnit Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Výjimku tvoří nemovitosti bez rekonstrukce před rokem 1947 a nemovitosti k rekreaci, kde je spotřeba energie do 25 % roční spotřeby.
U bytů bývá PENB k dispozici pro celý dům u správce bytového domu.
→ Příprava nemovitosti – úklid, fotografování, zveřejnění inzerátu
Po této přípravě (revizi) můžete nemovitost pěkně uklidit, schovat osobní věci a fotografie a nafotit si ji. Kvalitní a působivé fotografie dávají vždy větší šanci oslovit potencionální klienty. K fotografiím je třeba napsat popisek, vyplnit data o nemovitosti a již můžete pouštět do světa svoji nabídku skrze realitní portály. Portálů a možností inzerce je mnoho, a to jak placených, tak i neplacených. Jen většinou ty placené jsou právě o tom, že jsou nejčastěji navštěvované a tudíž více funkční (není však pravidlem).
Při nadšeném očekávání telefonátu či e-mailu od klienta buďte připraveni na to, že se vám budou ozývat realitní kanceláře s nabídkou spolupráce. Je to v pořádku, pokud se vám hned v počátku představí jako zástupce realitní společnosti. Často se bohužel stává, že majitelé právě v tom nadšení nepostřehnou, že „zájemce“ je realitní makléř. Domluví se na schůzce a pak už neví, jak z toho ven. Je to pro mnohé majitele velmi stresující situace, obzvlášť když je makléř urputný s jasným cílem odejít s podepsanou smlouvou.
→ Prohlídka nemovitosti se zájemcem
Když si domluvíte prohlídku se skutečným zájemcem, je potřeba se i na toto připravit. Nemovitost už nemusí být nachystána v tzv. „hotelovém efektu“ jako při focení. Určitě ale vyvětrejte, pokliďte, zatopte v krbu nebo zapalte svíčku, ať z vašeho domova sálá jen pozitivní atmosféra. Zájemci nezatajujte žádná fakta a upřímně odpovídejte na věcné dotazy.
Co je třeba udělat, aby byl prodej nemovitosti úspěšně dokončen
→ Schůzka s právníkem a spolupráce se zástupcem banky
Když máte štěstí a zájemce chce nemovitost koupit, je čas na schůzku u advokáta. Tomu společně předáte osobní údaje, postup, práva a povinnosti obou stran. Advokát vám dle toho vyhotoví kupní smlouvu a připraví návrh na vklad vlastnického práva.
Pokud zájemce bude koupi financovat úvěrem, je nutné být i současně ve spolupráci se zástupcem banky. K tomu vás navede také advokát.
→ Podpis kupní smlouvy a úschova finančních prostředků
Pokud jde o úschovu finančních prostředků při transakci, můžete zvolit bankovní, notářskou či advokátní úschovu. Úschovu prostředků určitě doporučuji. V rámci uzavírání smlouvy a následného postupu je vždy v určitou chvíli jedna strana v nevýhodě. Úschova napomáhá nerovnováhu více stabilizovat. V tomto případě je zodpovědný prostředník (zprostředkovatel) naprosto na místě.
Po podpisu kupní smlouvy se čeká na úhradu celé kupní ceny do zvolené úschovy. Jakmile správce účtu potvrdí přijetí, je možné podat kupní smlouvu s návrhem na vklad vlastnického práva na katastrální úřad. Kdo dokumenty předá úřadu je již předem určeno ve smlouvě. Přepis na katastru trvá standardně 21 dní. Zákonná lhůta pro přepis je však 30 dní za předpokladu, že je vše v pořádku. Poté si dle domluvených postupů v kupní smlouvě předáte nemovitost fyzicky a advokát posílá peníze na účet prodávajícího.
→ Předání nemovitosti
Způsob a stav předání nemovitosti by měl být rovněž domluven a popsán v kupní smlouvě. S předáním klíčů je nutné i zajistit přepis energií a služeb vztahujících se k nemovitosti. U bytů se řeší většinou vše u správce, vyjma elektřiny či plynu na vaření (pokud je vytápění vlastní, tak samozřejmě i to). U domů a chat se samostatně řeší i vodné a stočné.
V tomto zjednodušeném návodu chybí spousta detailů. Jít více do hloubky a vyjadřovat se ke každému pojmu a situaci by totiž nebylo na článek, ale na seriál. Pokud budete tápat nebo budete potřebovat v něčem jít více do podrobností, pošlete mi e-mail, ráda vám pomohu s vysvětlením.
Co říct závěrem?
Obrňte se trpělivostí, dobrou náladou a nenechte se do ničeho nutit. Nebojte se požádat o čas na rozmyšlenou. Jde totiž o střechu nad hlavou a nemalé peníze.
Související články
